Die Entwicklungen am Immobilienmarkt können nicht losgelöst von der Realwirtschaft betrachtet werden. Am Eindrucksvollsten wird uns dies in Finanzkrisen vor Augen geführt.
Platzen der „New Economy“-Blase
Nachdem die Börsenhausse um die Jahrtausendwende im März 2000 durch einen drei Jahre währenden Aktiencrash beendet wurde, senkten die Notenbanken im Rahmen einer Rettungsmaßnahme massiv die Zinsen. Die stark gesunkenen Zinsen hatten wie geplant zur Stabilisierung der Finanzmärkte und der Wirtschaft geführt, aber auch einen Boom insbesondere beim Häusermarkt in den USA ausgelöst.
Zusammenbruch des US-Häusermarkts
Diese Immobilienblase platzte in den Jahren 2007 / 2008 und hatte die größte Finanzkrise seit der großen Depression (Beginn 1929) zur Folge. Um einen schweren Wirtschaftseinbruch durch den Zusammenbruch des US-Häusermarkts zu verhindern, wurden Konjunkturpakete geschnürt, die Zinsen noch weiter gesenkt und zusätzlich massiv Liquidität zur Stabilisierung der Finanzmärkte zur Verfügung gestellt (vor allem durch Anleihekäufe).
Coronakrise
Sowohl die Geldschwemme als auch die niedrigen Zinsen führten bis zur Coronakrise zu extrem hohen Bewertungen in den wichtigsten Anlageklassen, also bei Aktien, Anleihen und Immobilien. Bei den Aktienmärkten, die trotz Handelskrieg und misslungenem Brexit kurz vor der Coronakrise noch an vielen Börsen neue Höchststände feierten, sind massive Aktienkursverluste zu verzeichnen gewesen (Frühjahrscrash 2020). Als würde es die Corona-Krise nicht mehr geben, schicken sich viele Aktienindizes an, erneut Rekordhöhen zu erreichen. Bei Anleihen mit höheren Bonitätsrisiken kam es zwischenzeitlich ebenfalls zu erheblichen Kurskorrekturen, während US-Staatsanleihen mit Laufzeiten von 10, 20 und 30 Jahren nach wie vor extrem tiefe Zinsstände aufweisen. Auch der Ölpreis hat sich binnen kurzer Zeit mehr als halbiert. Auch wenn der Ölpreis sich von seinen extrem niedrigen Ständen wieder erholt hat, liegt sein Wert aktuell immer noch unter dem Tiefststand nach der letzten Finanzkrise. Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den US-Immobilienmarkt sind aktuell ähnlich wie bei uns in Deutschland (also komplett anders als bei der letzten Finanzkrise 2007/2008). Viele Bereiche der gewerblichen Immobilien wurden hart getroffen, während der Wohnimmobiliensektor diesmal weitestgehend stabil geblieben ist.
Auswirkungen der Konjunkturschwäche für den Münchner Immobilienmarkt
Als exportorientiertes Land leidet Deutschland unter einer sich abschwächenden Weltwirtschaft ökonomisch besonders stark. Das wird auch negative Folgen für die Wirtschaft in Bayern und der Metropolregion München haben. Bei den gewerblichen Immobilien in der Metropolregion München erwarte ich deswegen eine deutlich eingetrübte Entwicklung, die sich mittelfristig insbesondere bei den Büro- und Einzelhandelsimmobilien durch die zunehmende Digitalisierung verstärken wird.
Nicht ganz so einfach einzuschätzen ist die zukünftige Preisentwicklung bei Wohnimmobilien. Auf der einen Seite kann natürlich eine höhere Arbeitslosigkeit aufgrund einer wirtschaftlichen Abschwächung negative Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern haben. Die Zahl der dann nicht mehr finanzierbaren Immobilien würde sicherlich auch zunehmen und das Angebot an Wohnimmobilien vergrößern. Auf der anderen Seite brauchen die Menschen auch bei Arbeitslosigkeit noch Wohnraum und werden deswegen nicht einfach aus unserer Landeshauptstadt wegziehen. Außerdem könnten sich immer mehr private und institutionelle Investoren dem hiesigen Wohnimmobiliensektor zuwenden. Es ist also zu erwarten, dass der Wohnimmobilienmarkt weit weniger unter einer Konjunkturabschwächung leiden wird als der Gewerbeimmobilienmarkt.
Ist erst einmal die Schockstarre in Folge der Coronakrise überwunden, ist eine Stagnation der Haus- und Wohnungspreise auf hohem Niveau für mich genauso denkbar wie ein leichter Rückgang oder Anstieg der Kaufpreise in München und dem sich anschließenden S-Bahn-Bereich. Mit einem Preissturz bei Wohnimmobilien rechne ich für München auf jeden Fall nicht. Bayerische Haus- und Grundstückseigentümer mit überzogenen Wertvorstellungen für ihre Liegenschaften werden sich aber in jedem Fall auf eine neue Realität einstellen müssen. Und Schnäppchenjäger mit ebenfalls unrealistischen Preisvorstellungen, werden meines Erachtens ebenfalls in und nach der Coronakrise nicht zum Zug kommen.
Fazit:
Meiner Überzeugung nach bleibt der Münchner Wohnimmobilienmarkt langfristig sehr interessant. Ich hoffe, dass es bald Medikamente und Impfstoffe gegen das Coronavirus geben wird und wir uns wieder auf die Zeit nach der Coronakrise konzentrieren können. Die Folgen für den Immobilienmarkt werden dennoch in Bezug auf das Verhältnis von Gewerbe- zu Wohnimmobilien dauerhaft sein. Mehr Fläche im Wohnbereich, unter anderem auch um ein funktionierendes Homeoffice einrichten zu können, wird auf der anderen Seite zu einer deutlichen Reduzierung an benötigtem Büroraum führen. Man muss kein Prophet sein, um zu erkennen, dass die (verschwenderischen) Zeiten von Homeoffice plus einem individuellen Platz im Büro in Zukunft nicht mehr der Regelfall, sondern die Ausnahme sein werden. Auch klassische Großraumbüros werden anderen Formen der beruflichen Zusammenarbeit weichen, die weit weniger Platz benötigen. Insgesamt wird durch die Digitalisierung der Bedarf an Büroflächen zukünftig ähnlich schrumpfen wie der Bedarf an Flächen für Kaufhäuser, Bankfilialen und Reisebüros bereits jetzt. Ich möchte nicht ausschließen, dass es bei gewerblichen Bestandsimmobilien gerade in oder kurz nach der Coronakrise das eine oder andere verbilligte Angebot in München sowie dem Münchner Umland geben wird. Wegen der damit aber immer noch verbundenen hohen Risiken und schlechten Zukunftsaussichten, rate ich aber jedem privaten Immobilienanleger, von solchen Investments Abstand zu nehmen und diesen Sektor den Immobilienprofis zu überlassen.
Aus einem reinen Verkäufermarkt für Wohnungen und Häuser, wie wir ihn vor zwei Jahren in fast allen deutschen Ballungszentren noch hatten, wird sich ein deutlich ausgeglicheneres Verhältnis von Angebot und Nachfrage in München und Umgebung ergeben. Ich glaube fest daran, dass Wohnungen und Häuser in attraktiven Lagen von München und seinem Umland vor allem eines bieten: Werterhalt und langfristig gesehen auch Vermögenszuwachs – trotz der München-typischen hohen Preise.
Mein Tipp für Sie bei der Auswahl der geeigneten Wohnimmobilie:
„Kaufen Sie eine Wohnung oder ein Haus nur dann, wenn Sie sich vorstellen können, dort selbst gerne wohnen zu wollen – auch wenn die Wohnimmobilie nur als Kapitalanlage gedacht ist.“
