Zahlen, Daten und Fakten zu München
Valide Zahlen und Daten zur Entwicklung des Münchner Immobilienmarkts zu bekommen, ist jedem möglich. Sollten Sie jedoch ernsthaft Wohnraum suchen oder sich konkret mit dem Gedanken tragen, Ihre Immobilie zu verkaufen, können diese Daten oftmals nur als grobe Orientierung dienen. Nur wenn diese Informationen sachkundig interpretiert und in einen sinnvollen Kontext gebracht werden, haben diese einen großen Nutzen für Sie.
Betrachtungszeiträume beachten, zusätzlich wesentliche Daten berücksichtigen……
Wenn Sie beispielsweise lesen, dass sich die Bevölkerungszahl in München vom Jahr 2014 bis zum Jahr 2020 von 1.407.836 Einwohnern auf 1.484.226 Münchner gesteigert hat, dann entspricht das einem Bevölkerungswachstum von 5,43% für die bayerische Landeshauptstadt. In der gleichen Zeit ist der Wohnungsbestand von 766.586 auf 806.391 Einheiten angestiegen. Das entspricht einem Wachstum bei der Anzahl der Wohnungen um 5,19%. Das klingt nach einem ziemlich parallel verlaufenden Wachstum von Bevölkerung und Wohnraum. Dennoch ist die Leerstandsquote zuletzt auf sensationell niedrige 0,2% gesunken und die Situation am Wohnungsmarkt hat sich für Käufer und Mieter damit sogar noch verschärft. Einer der Gründe für diese zusätzliche Anspannung am Wohnimmobilienmarkt dürfte darin liegen, dass im Jahr 2019 nur noch 6663 Wohnungen fertiggestellt wurden und damit weniger als in den drei Jahren zuvor. Dabei muss berücksichtigt werden, dass im Jahr 2019 das Corona-Virus noch gar nicht bekannt war. An diesem Beispiel können Sie sehen, dass die Betrachtung zusätzlichen Zahlen und Daten wichtig ist, um die richtigen Schlüsse zu ziehen. Wenn weniger gebaut wird und der Zuzug nach München anhält, dann führt das zu einer Verschärfung der Wohnungsnotstandes in der bayerischen Landeshauptstadt.
Ein weiteres Beispiel stellt die Statistik bezüglich der durchschnittlichen Mietpreise für jeweils unterschiedliche Wohnungsgrößen dar. So wurden im Jahr 2020 durchschnittlich 20.00 Euro Miete pro Quadratmeter für Zweizimmerwohnungen gezahlt und 24,75 Euro im Durchschnitt für Einzimmerwohnungen. Dass in Einzimmerwohnungen die Flächen für die bautechnisch und wartungsintensiveren Bäder und Küchen prozentual höher sind, klingt plausibel. Entscheidender dürfte aber sein, dass der Anteil der Single-Haushalte in München bei über 50% liegt.
Als letztes Beispiel möchte ich eine weitere interessante Statistik heranziehen. Diese besagt, dass im Jahr 2019 die Anzahl der verkauften Mehrfamilienhäuser nur leicht gegenüber dem Vorjahr gestiegen ist, der Geldumsatz aber um ca. 75% höher lag und damit im Jahr 2020 exorbitant mehr für die fertiggestellten Mehrfamilienhäuser bezahlt wurde als in den Jahren davor. Hier muss man aufpassen, weil ein Mehrfamilienhaus sowohl drei Einheiten als auch 30 Wohnungen haben kann. Eine Preissteigerung von mehr als 50% ist auf jeden Fall nicht plausibel. Eine eindeutige Aussage lässt sich aus dieser Statistik ohne weitere Daten nicht schließen.
Jede Immobilie muss individuell und professionell analysiert und bewertet werden
Als Beispiel möchte ich Ihnen die Bewertung eines Grundstücks mit einem Bestandsobjekt nennen. Vielleicht ist Ihnen schon mal aufgefallen, dass es auch in München und den umliegenden Gemeinden immer noch zahlreiche kleine Einfamilienhäuschen aus der Nachkriegszeit gibt, die ziemlich ähnlich aussehen. Sie haben fast immer eine ähnliche Größe und das gleiche Giebeldach. Manche von ihnen sind inzwischen eindeutig abrissreif, andere wiederum befinden sich durch gewissenhaft durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen in einem deutlich besseren Zustand. In München liegt der entscheidende Unterschied bei der Bewertung dieser Immobilien aber nicht im Gebäude, sondern im Grundstück. Wie groß ist das Grundstück, was kann darauf gebaut werden und wie gut ist die Lage?
Einfamilienhaus, Doppelhaus, Dreispänner oder kleines Mehrfamilienhaus?
Deutschlandweit legte die Zahl fertig gestellter Neubauwohnungen in Wohngebäuden zuletzt um 5 Prozent zu. Die Mehrfamilienhäuser wiesen jedoch eine Steigerung von 7,2 Prozent auf. Und in München beträgt der Anteil der Mehrfamilienhäuser bereits 42,1%. Gerade in München, wo der Markt für Wohnimmobilien besonders angespannt ist, können sich leider immer weniger Menschen ein freistehendes Einfamilienhaus leisten, obwohl dies gemäß zahlreichen Umfragen immer noch der Traum der meisten Häuslebauer ist. Umso wichtiger ist es, durch eine geschickte Planung neuer Gebäude, möglichst viel qualitativ hochwertigen Wohnraum zu schaffen. Wichtig ist mir dabei der Begriff „qualitativ hochwertig“, denn gerade die Corona-Zeit hat uns gelehrt, wie wichtig das eigene Zuhause ist. Wir brauchen keine Wohnsilos, wie sie in den 1970er Jahren entstanden sind, sondern wir brauchen „Wohlfühl-Wohnraum mit Grünanteil“.
Eine attraktive Planung neuen Wohnraums bzw. eine intelligente und fachgerechte Umgestaltung, Modernisierung oder Sanierung bestehender Gebäude sind aber nicht nur wichtig für die Käufer, sondern auch für die Verkäufer, denn nur so können diese den optimalen Wert für ihre Immobilie erzielen.
Gerne berate ich Sie kompetent zum Thema Immobilienbewertung und Verkauf sowie zu attraktiven Nutzungsalternativen ihrer Immobilie.