Immobilien sind ideal für den Aufbau von Vermögen, für den Vermögenserhalt und auch um Vermögen zu genießen. Insbesondere Wohnimmobilien bieten uns in jeder Lebensphase nicht nur einen physischen Schutz, sondern auch eine finanzielle Sicherheit. Eine kompetente Beratung vorausgesetzt, gibt es gerade in Deutschland keine bessere Anlageform für Sie. Um auch wirtschaftlich betrachtet ein optimales Ergebnis mit Immobilien zu erzielen, müssen Sie allerdings strategisch vorgehen. Gerne gebe ich Ihnen vorab für jede Vermögensphase ein paar wertvolle Tipps:
Vermögen aufbauen mit Immobilien
Besonders in München und seinem Umland ist es meist nicht mehr möglich, ohne die Aufnahme eines Immobilienkredits eine attraktive Immobilie zu erwerben – außer Sie haben im Lotto gewonnen oder Sie haben im Vorfeld reichlich Geld angesammelt oder geerbt. Selbst Familien mit einem hohen und sicheren Einkommen müssen neben dem notwendigen Eigenkapital auch noch die regelmäßigen Zins- und Tilgungsleistungen bezahlen können. Die monatlichen Belastungen aus einem Annuitätendarlehen sind trotz des aktuell extrem niedrigen Zinsniveaus oft immer noch größer als die in München üblichen hohen Mietzahlungen. Die in der Annuität enthaltenen Tilgungsbeträge sind einerseits eine große finanzielle Belastung, auf der anderen Seite aber auch Teil eines kontinuierlichen Vermögensaufbaus. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt das aufgenommene Fremdkapital und desto größer wird der Eigenkapitalanteil bei Ihrem Eigenheim bzw. Ihrer selbstgenutzten Wohnung. Neben dem positiven Effekt des automatischen Vermögensaufbaus bietet eine hohe Tilgungsrate zusätzlich einen wirksamen Schutz gegen steigende Mieten und gegen einen Zinsanstieg (der momentan zwar nicht erkennbar, aber für die Zukunft nicht absolut ausgeschlossen werden kann). Auch wenn man die äußerst positive Wertentwicklung der Münchner Immobilien der Vergangenheit für die nächsten Jahre nicht einfach fortschreiben kann, so ist es zumindest sehr wahrscheinlich, dass der Immobilienstandort München in Zukunft attraktiv bleiben wird. Eine Investition in eine Münchner Wohnimmobilie ist deswegen langfristig betrachtet deswegen immer sinnvoll.
Vermögen erhalten mit Immobilien
Vermögen zu erhalten bzw. zu bewahren ist eine schwierige Aufgabe. Die zuletzt wieder deutlich sichtbar gewordenen Risiken bei der Aktienanlage, aber auch das extrem niedrige Zinsniveau lassen die Immobilie als Wertanlage noch attraktiver erscheinen als je zuvor. Ich will damit nicht sagen, dass die Immobilienanlage nur Chancen und keinerlei Risiken beinhaltet, aber bei einer smarten Strategie und der Konzentration auf Wohnimmobilien bin ich fest davon überzeugt, dass Immobilien langfristig betrachtet ein hervorragendes Chance-Risiko-Verhältnis bieten und damit ideal sind für den Erhalt Ihres Vermögens. Sie müssen und sollten deswegen nicht Ihr ganzes Vermögen ausschließlich in Immobilien investieren, aber ein bedeutender Anteil an guten Immobilieninvestitionen wird Ihnen definitiv dabei helfen, Ihr Vermögen zu bewahren.
Vermögen genießen mit Immobilien
Die Auswahl der richtigen Wohnimmobilien ist zwar auch für die Phasen des Vermögensaufbaus sowie des Vermögenserhalts ganz entscheidend, aber für die Phase des Genießens einer Immobilie, also vor allem in Zeiten des Ruhestands, ist es noch wichtiger, ein gut aufgestelltes Immobilienportfolio zu besitzen. Schließlich fehlen in späteren Lebensphasen oftmals die Mittel, um durch notwendig gewordene Renovierungen oder Sanierungen die Mängel beim Immobilienbesitz korrigieren zu können. In dieser Phase geht es im Regelfall nicht mehr nur um die selbstgenutzte Immobilie, sondern auch um fremdvermietetes Immobilienvermögen, das die Rentenlücke auffüllen soll oder gar ein zentrales Element der Altersvorsorge für ehemals Selbstständige darstellt. Aber gerade bei diesen fremdvermieteten Immobilien gibt es nicht selten Stress wegen zu hoher Sanierungskosten, einer hohen Fluktuationsrate bei den Mietern oder ungewolltem Leerstand. All das verhindert, dass Sie Ihr Vermögen genießen können. Deswegen brauchen Sie auch hier eine professionelle Unterstützung, die ich Ihnen gerne biete.
Steuerliche Aspekte bei Immobilien
Steuerliche Aspekte spielen in allen drei Vermögensphasen, also dem Vermögensaufbau, dem Vermögenserhalt und sogar noch in der Phase des Genießens Ihrer Immobilien eine nicht unwesentliche Rolle. Auch wenn ich aus standesrechtlichen Gründen keine Steuerberatung durchführen darf, ist es mir wichtig, Ihnen anhand von drei Beispielen die Folgen von Unter- bzw. Überschätzung von steuerlichen Aspekten aufzuzeigen.
Am Ende ist immer der wirtschaftliche Erfolg nach steuerlichen Vor- bzw. Nachteilen für Sie entscheidend. Ich rate Ihnen dringend davon ab, eine Immobilieninvestition ausschließlich von den damit gewährten Steuervorteilen abhängig zu machen.
- Das bekannteste Negativbeispiel dürfte der Investitionswahnsinn nach der Wende in den neuen Bundesländern (einschließlich Berlin) sein. Die 50%ige Sonderabschreibung, die übrigens durch die zusätzlich zu den ohnehin schon bestehenden Abschreibungsmöglichkeiten gewährt wurde, hat zu einem Kaufwahnsinn im Osten Deutschlands sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeimmobilien geführt, der nach vielen Jahren einige Investoren in den Ruin geführt oder zumindest ein ganzes Stück ärmer gemacht hat.
- Bedenken sollte man auch, dass die heute noch bestehenden Steuervorteile im Zusammenhang mit der Sanierung von Denkmalschutzimmobilien auch kostspielige Ausgaben zur Folge haben, die die Steuervorteile ökonomisch betrachtet schnell wieder zu Nichte machen können.
- Am wenigsten erwähnt, aber dennoch besonders wirkungsvoll vor allem beim Vermögensaufbau und beim Vermögenserhalt, ist die bis heute noch gültige 10-jährige Spekulationsfrist bei Veräußerung von Immobilien. Sie ermöglicht es, im Regelfall beim Immobilienverkauf einen Vermögenszuwachs steuerfrei zu vereinnahmen, wenn die Frist von 10 Jahren verstrichen ist.
Gerne berate ich Sie professionell und individuell beim Aufbau, beim Erhalt und beim Genießen Ihres ganz persönlichen Immobilienvermögens.