Der wahre Wert Ihrer Immobilie ist der beim Notar verbriefte Verkaufspreis, der nach der Beurkundung auch noch auf Ihrem Konto gutgeschrieben sein muss.
Eigentlich ist es ganz einfach. Der tatsächliche Verkaufspreis richtet sich danach, was ein ernsthafter Kaufinteressent für die von Ihnen angebotene Immobilie zahlen will und bezahlen kann. Der leidenschaftlichste Verehrer Ihrer Immobilien nützt Ihnen nichts, wenn er den Kaufpreis nicht finanzieren kann.
Ihre Immobilie muss nicht nur angeboten, sondern auch attraktiv präsentiert werden
Natürlich muss eine Immobilie am Immobilienmarkt angeboten werden. Das ist heutzutage natürlich viel einfacher als früher, denn es gibt Online-Plattformen, auf denen sich Angebot und Nachfrage treffen. Nachdem viele Immobilienkaufinteressenten automatisierte Suchaufträge per App auf ihrem Handy oder per E-Mail eingerichtet haben, erhalten Sie als Immobilienanbieter schon recht bald nach einem elektronischen Immobilieninserat einen ersten Eindruck vom Interesse an Ihrer Immobilie. Sie sollten dazu mindestens einen der beiden größten Immobilienportale nutzen. Die von vielen Maklern angepriesenen internen Interessentenlisten sind damit meist nur noch sehr eingeschränktem Nutzen und auch der Wert der Fotos in den Schaufenstern der Immobilienmakler sollte nicht überschätzt werden. Viel wichtiger ist hingegen, wie Ihre Immobilie präsentiert wird – ganz gleich ob von Ihnen selbst oder von einem Makler. Beschreibungen, Fotos, Drohnenaufnahmen, Online-Besichtigungen können toll sein, müssen aber sehr gut gemacht sein. Eine perfekte Beschreibung und vorteilhafte Fotos reichen absolut aus, um im Anschluss die echten Interessenten bei der professionellen Besichtigung vom Wert Ihrer Immobilie zu überzeugen.
Eine professionelle Vorbereitung ist für einen optimalen Immobilienverkauf absolut entscheidend
Wenn Sie einen Immobilienmakler nach den drei wichtigsten Bestimmungsfaktoren für den Wert einer Immobilie fragen, dann kommt oft die Antwort „Lage, Lage, Lage.“ Doch so einfach ist das nicht, auch wenn die Lage in der Tat meistens der größte Wertbestimmungsfaktor für Immobilien ist. Statt einen Makler in operativer Hektik sofort mit den Verkaufsaktivitäten starten zu lassen, sollte man sich bewusst sein, dass in vielen Immobilien große Wertsteigerungspotenziale stecken, die gehoben werden sollten. Doch dies muss tatsächlich sowie gut gemacht werden und zwar bevor die Immobilie zum Verkauf angeboten wird. Nur auf diese Weise bekommt man den lage- und zustandsbedingten Verkaufspreis plus eine Summe X für das darin steckende Potenzial. Ganz wenige Makler oder Immobilieneigentümer können diese Potenziale heben, geschweige denn diese als Mehrwert gegenüber den Kaufinteressenten deutlich machen, um am Ende den optimalen Verkaufspreis für Sie zu erzielen. Gerne zeige ich Ihnen in einem persönlichen Gespräch auf, welche Handlungen in Ihrem individuellen Fall geeignet sind, den Verkaufswert Ihrer Immobilie zu steigern.
Es sollte auf jeden Fall verhindert werden, dass die reine Fokussierung auf den durchaus wichtigen Lagefaktor dazu führt, dass man den Wert der zu verkaufenden Immobilie als einen fixen, unveränderlichen Wert betrachtet, zu dessen Wertsteigerung man nichts leisten könne.
Betrachtung des Lagefaktors
Der Lagefaktor setzt sich immer aus dem Makrostandort sowie der Mikrolage zusammen.
Makrostandort
Immobilien in München sind mit Sicherheit zumindest im Durchschnitt teurer als beispielsweise Immobilien in Magdeburg. München war, ist und bleibt möglicherweise weiterhin die teuerste Großstadt Deutschlands.
Mikrolage
Natürlich gibt es im begehrten München und im S-Bahn-Bereich der bayerischen Landeshauptstadt extrem unterschiedliche Mikrolagen. Ein Mehrfamilienhaus direkt am Mittleren Ring ist weit weniger Wert als das gleiche Gebäude in einer ruhigen Lage am Englischen Garten.
Lageveränderungen
Sowohl beim Makrostandort als auch vor allem bei Mikrolagen kann es mit der Zeit zu positiven oder negativen Veränderungen kommen. So haben sind Preise für Wohnimmobilien in Ulm deutlich angezogen, nachdem Ulm an das ICE-Netz der DB angeschlossen wurde und damit sowohl Stuttgart als auch München mit der Bahn schnell erreichbar geworden sind.
Aufgrund des Klimawandels kann es bei derzeit noch attraktiven „Wasserlagen“ zukünftig zu Abwertungen kommen. Seen können austrocknen und damit die Lage eines Hauses am See natürlich deutlich abwerten. Die Erderwärmung kann aber auch umgekehrt zu einer größeren Wasseraufnahme in der Luft kommen, mit der Folge, dass es häufiger zu Überschwemmungen kommen wird. Das wiederum macht auch begehrte Wohnlagen an Flüssen unattraktiver, die dann bei Unwettern durch Hochwasser stärker gefährdet sein werden.
Städteplanerische Maßnahmen können einen extrem großen Einfluss sowohl auf die Makro- als auch die Mikrolage haben
Mit dem Zuschlag für die Olympischen Spiele im Jahr 1972 begann in München eine neue Ära der Stadtentwicklung. Dort, wo sich der Bauschutt aus den Trümmern des Zweiten Weltkriegs türmte, wurden moderne Gebäude für die Olympiade errichtet, wie beispielsweise das Olympiastadion, die Olympiaschwimmhalle oder auch das Olympische Dorf mit seinen zahlreichen Wohnungen zur Unterbringung der teilnehmenden Sportler. Zudem erhielt die gesamte Infrastruktur der bayerischen Hauptstadt einen modernen Charakter. So wurde nicht nur der Olympiaturm als neuer Fernsehturm errichtet, sondern auch der Mittlere Ring fertiggestellt sowie erste U-Bahn-Strecken eröffnet. Auch die für die Anbindung der oberbayerischen Region an München so wichtige S-Bahn wurde 1972 eingeführt. Auch die Nachnutzung fast aller für die olympischen Spiele errichteten Gebäude sowie infrastrukturellen Einrichtungen kann man als vorbildlich bezeichnen.
Manche Mikrolage hatte hingegen durch die Infrastrukturmaßnahmen deutlich gelitten. So standen am Luise-Kiesselbach-Platz auf einmal Wohngebäude ganz dicht am Mittleren Ring, der über die Jahre hinweg zu einer immer stärker genutzten Ringstraße wurde und heute zu den staureichsten Verkehrsadern Deutschlands zählt. Nur durch den Bau des Luise-Kiesselbach-Tunnels wurde die Lage für die Anwohner wieder etwas erträglicher. Ähnlich verhält es sich mit dem Petuel-Tunnel, der die angrenzenden Wohnhäuser wieder massiv aufgewertet hat. Dort wurde aus einer schlechten Lage am Mittleren Ring wieder ein attraktives, städtisches Wohngebiet gemacht.
Nur der Vollständigkeit halber möchte ich noch zwei städtebauliche Veränderungen in München erwähnen, deren Folgen anders waren als gedacht.
Als die Planungen für die Münchner Fußgängerzone zwischen Marienplatz und Stachus bekannt gegeben wurden, wehrten sich die Ladenbesitzer in Kaufinger- und der Neuhauser Straße vehement gegen die Realisierung des Vorhabens. Sie fürchteten um ihre Kundschaft. Heute zählt dieser Bereich zu einer der am meisten frequentierten Einkaufsstraßen Deutschlands.
Die Stadt München führt immer mehr Fahrradwege und Busspuren ein und macht den Individualverkehr damit deutlich unattraktiver. Teilweise wird dabei allerdings so übertrieben, dass es am Ende sogar eindeutig negative Folgen für die Münchner Bürger gibt. So hat beispielsweise die Einführung einer Busspur von der Donnersberger Brücke hinunter zur Arnulfstraße regelmäßig einen massiven Rückstau auf der Donnersberger Brücke zur Folge. Neben den zusätzlichen Abgasen, die dadurch entstehen, kommen selbst die Busse und sogar die Krankenwagen langsamer ans Ziel. Hier kann man nur an die Städteplaner in München appellieren, sich auch mal einzugestehen, dass man Fehler gemacht hat, und solche Fehlentscheidungen zu revidieren.
Nachverdichtung ist für München wichtig, hat aber Folgen für die Attraktivität von Wohnraum und für die Immobilienrendite
München hat mit 4.789,84 Einwohnern pro Quadratkilometer (Stand: 2020, Quelle: Statista) die mit Abstand größte Bevölkerungsdichte in Deutschland. Dass die Gemeinde Ottobrunn auf Platz zwei dieser deutschlandweiten Rangliste landet, ist ein Zeichen dafür, wie die Wohnungsknappheit in München auch zu einer deutlich dichteren Bebauung in im S-Bahn-Bereich der bayerischen Landeshauptstadt geführt hat.
Nachverdichtung ist damit nicht nur für München selbst, sondern auch für den Landkreis München sowie die umliegenden Gemeinden ein wichtiges Thema. Man kann darüber diskutieren, ob es nun schön ist, immer dichter aufeinander zu sitzen, aber der extreme Wohnungsmangel wird zwangsläufig dazu führen, dass die Nachverdichtung in der gesamten Region München weitergehen wird.
Durch eine geschickte Planung bei Neubauvorhaben, aber auch bei Sanierungen und Umgestaltungen, kann jeder einzelne Immobilienbesitzer und -investor seinen Beitrag dazu leisten, dass es bei der Nachverdichtung trotzdem zu attraktiven Wohnlösungen kommt, die sich zudem auch wirtschaftlich rechnen.
Gerne möchte ich Sie als zertifizierter Private Real Estate Manager (ebs) und erfahrener Immobilienprofi dabei unterstützen, Ihr Immobilienvermögen wertvoller zu machen. Meine Immobiliendienstleistungen gehen weit über das Tätigkeitsspektrum eines normalen Maklers hinaus. Sprechen Sie mich bitte einfach an und ich erläutere Ihnen gerne, mit welchen Ideen und Unterstützungen ich Ihnen dabei helfen werde, optimale Immobilienlösungen zu finden.
Lage ist wichtig, aber nicht mehr alles
Zum Schluss möchte ich noch ein aktuelles Thema erwähnen, das durch den Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine sowie die daraus folgende Energiekrise in den Vordergrund gerückt ist. So ist die Energieeffizienz von Gebäuden in den Focus der Immobilieninvestoren gerückt. Deswegen haben zuletzt neben energieintensiven Gewerbeimmobilien vor allem unsanierte Häuser und Wohnungen einen deutlichen Wertabschlag erfahren.
Auch beim Thema Energieeffizienz und Nachhaltigkeit Ihrer Immobilie helfe ich Ihnen gerne weiter. In den letzten Jahren habe ich mir auch in diesem Sektor eine Expertise aufgebaut, die Sie zu Ihrem Vorteil nutzen können. Sprechen Sie mich an, wenn Sie bei diesem Thema kompetenten Rat suchen.